（圖片來源：壹圖網(wǎng)）

經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳博 河南省新鄉(xiāng)市平原示范區(qū)官方微信上的一則消息，將華南老牌房企雅居樂集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“雅居樂“）入局新能源汽車的故事推向高潮。

聲稱“絕對不會進(jìn)入新能源汽車行業(yè)”的雅居樂，在8月5日與平原新區(qū)、力世紀(jì)有限公司（以下簡稱“力世紀(jì)“）共同簽署了一份《雅居樂·力世紀(jì)平原新區(qū)新能源汽車基地項目合作協(xié)議》。

隨后，雅居樂相關(guān)人士再次向經(jīng)濟(jì)觀察報強(qiáng)調(diào)，絕對不會涉足新能源汽車的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，雅居樂看好當(dāng)?shù)匕l(fā)展，打算開發(fā)建設(shè)一個以汽車產(chǎn)業(yè)為主題的產(chǎn)城小鎮(zhèn)。

在房企的多元化版圖中，新能源汽車屬于跨界多元化，這一類業(yè)務(wù)通常與地產(chǎn)看似無明顯交叉。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入白銀時代，開發(fā)商試圖找到一個與房地產(chǎn)體量相匹配的產(chǎn)業(yè)來支撐未來發(fā)展。

汽車是眾多房企用泵的方向之一，此外，環(huán)保、大健康等業(yè)務(wù)同樣為開發(fā)商所青睞。更深一層的意義在于，一方面這些業(yè)務(wù)是國家倡導(dǎo)的趨勢行業(yè)，具備快速成長的能力。另一方面由于本身具備產(chǎn)業(yè)屬性，也客觀上成為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的助推器。

不涉生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)

雅居樂、力世紀(jì)和平原新區(qū)三方的簽約儀式選擇在香港舉行，從隨附的一張合照可以看到，此次簽約的陣容頗為龐大，除去平原新區(qū)政府官員外，雅居樂集團(tuán)董事局主席兼總裁陳卓林、力世紀(jì)有限公司董事局主席何敬豐、董事局資深顧問何敬民均親自到場。

另一個有趣的細(xì)節(jié)在于，截至經(jīng)濟(jì)觀察報發(fā)稿前，無論是雅居樂，還是力世紀(jì)，兩家公司的官網(wǎng)、微信公眾號等官方渠道均未出現(xiàn)關(guān)于這一合作的報道。

上述消息內(nèi)容指出，簽約之后，平原新區(qū)與力世紀(jì)、雅居樂將在多個領(lǐng)域進(jìn)行深度合作，但具體指向哪些領(lǐng)域，公開信息中并未透露。

一位雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，目前這個協(xié)議僅僅是一個框架協(xié)議，框架意味著目前暫未有具體計劃，甚至不排除后期也只停留在框架上。不過，一旦落地，雅居樂地產(chǎn)集團(tuán)旗下的產(chǎn)業(yè)板塊后續(xù)將在平原新區(qū)規(guī)劃一個以汽車產(chǎn)業(yè)為主題的產(chǎn)城小鎮(zhèn)，但與造車本身并無任何關(guān)系。“我們只是負(fù)責(zé)產(chǎn)城小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，后期如果小鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)置新能源汽車的生產(chǎn)、研發(fā)、制造等產(chǎn)業(yè)鏈，那也是由力世紀(jì)負(fù)責(zé)。”上述相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，雅居樂肯定不會涉足新能源汽車生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)。

雅居樂與新能源汽車之間的交集始于三個月前。雅居樂間接全資附屬公司投資2.04億港元認(rèn)購力世紀(jì)4億股新股，占擴(kuò)大后力世紀(jì)總股數(shù)約5.89%。按照彼時合作框架協(xié)議，雙方將在中國生產(chǎn)、研究及開發(fā)新能源汽車相關(guān)技術(shù)及產(chǎn)品進(jìn)行合作。

力世紀(jì)并非“科班出身”的車企，這家創(chuàng)辦于1989年的企業(yè)，起初業(yè)務(wù)聚焦在設(shè)計、制造及銷售鑲嵌寶石的珠寶產(chǎn)品上，長達(dá)二十多年發(fā)展歷程，其業(yè)務(wù)鏈條逐漸延伸至鐘表貿(mào)易、零售及批發(fā)、借貸及證券投資、黃金開采等方面。

在中國奢侈品市場整體陷入疲弱趨勢的2017年，力世紀(jì)將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向新能源汽車行業(yè)，相繼收購了第一家獲得日本交通部認(rèn)證的電動車制造商GLM85.5%的股權(quán)，以及來自美國的自主研發(fā)汽車結(jié)構(gòu)3D金屬印刷技術(shù)公司Divergent27%的股權(quán)。

去年，力世紀(jì)正式全面向電動車業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，迄今為止，這家公司的造車之旅僅僅走過兩年。

2018年力世紀(jì)收入為7.17億港元，其中電動車銷售及提供工程服務(wù)收入約760萬港元，占整體收入1.06%。截至今年3月31日止6個月，力世紀(jì)收入約2.81億港元，電動車銷售收入305.6萬港元，占比僅1.09%。

對于雅居樂而言，如果真要入局造車行列，力世紀(jì)可能不是一個成熟的標(biāo)的。如若從雅居樂投資的額度來看，2億港元與不超過6%的股權(quán)，相較于雅居樂去年達(dá)1026.7億元的銷售額，可謂九牛一毛。“我們壓根不打算進(jìn)入新能源汽車行業(yè)，當(dāng)時的合作就是一項財務(wù)投資，雖然也不排除后續(xù)雙方在各自業(yè)務(wù)開展過程中會出現(xiàn)協(xié)同機(jī)會。”上述雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，新能源汽車行業(yè)之于房企是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，這是雅居樂愿意進(jìn)行財務(wù)投資的前提之一。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報了解，雅居樂對力世紀(jì)投資更多是基于雙方老板的私交。彼時力世紀(jì)希望拓展內(nèi)地業(yè)務(wù)，而雅居樂已經(jīng)在內(nèi)地深耕多年，擁有豐富的資源與經(jīng)驗，力世紀(jì)因此邀請雅居樂入股。

力世紀(jì)發(fā)布的公告中也提到，預(yù)期雅居樂將利用其專業(yè)知識及資源，支持力世紀(jì)的項目以及在中國成功實施項目。

這家由珠寶商轉(zhuǎn)身而來的汽車企業(yè)，曾歷經(jīng)兩次更名，董事局主席也兩度易主，從明豐珠寶集團(tuán)有限公司的王志明更換成奧立仕控股有限公司的張金兵，再到如今力世紀(jì)的何敬豐。

何敬豐是澳門前特首何厚鏵家族的一員。2017年，何厚鏵之子何敬民大舉收購原大股東張金兵所持股份，何厚鏵家族的持股比例由此猛增至29.55%，成為第一大股東；同年，“超人”李嘉誠的持股比例上升到7.27%成為第二大股東。

產(chǎn)業(yè)綁定

即使在5月份公開提到“不排除與力世紀(jì)后續(xù)會有業(yè)務(wù)上合作”，但地產(chǎn)開發(fā)與新能源汽車這兩項看似毫無聯(lián)系的業(yè)務(wù)要如何協(xié)同，雅居樂此前并沒有具體計劃。

這一次在河南新鄉(xiāng)市平原新區(qū)達(dá)成的新能源汽車基地項目合作，相當(dāng)于雅居樂對力世紀(jì)財務(wù)投資延伸出來的一個協(xié)同機(jī)會。

“但這個機(jī)會是這段時間恰好隨機(jī)出現(xiàn)的，并非財務(wù)投資之初雙方就已經(jīng)考量好，也不代表接下來雅居樂與力世紀(jì)的協(xié)同一定按照這個方式來進(jìn)行。”上述雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報。

既然雅居樂對力世紀(jì)投資無關(guān)造車，該負(fù)責(zé)人也坦言，在進(jìn)行財務(wù)投資之前，確實沒有對商業(yè)模式進(jìn)行過詳細(xì)測算。但對于具備逐利性的商業(yè)公司來說，尋求協(xié)同背后的機(jī)遇，還是希望可以獲取一定利益。

來自官方的表述也佐證了這一點(diǎn)——“雅居樂近年來不斷加大對大中原區(qū)域的戰(zhàn)略布局和投資。本次新能源汽車基地項目落戶河南平原新區(qū)，是其進(jìn)一步鞏固和加快‘以大鄭州為核心，全方位布局中原’的戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)。”

上述雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，目前尚不清楚究竟是力世紀(jì)先與當(dāng)?shù)卣⒄劊賹⒀啪訕芳尤脒M(jìn)去；還是雅居樂推進(jìn)三方合作。但新能源汽車是一個時髦行業(yè)，毋庸置疑各地政府部門對這類企業(yè)比較歡迎。

經(jīng)濟(jì)觀察報獲悉，這也是雅居樂首次進(jìn)軍平原新區(qū)布局項目。平原新區(qū)雖然位于新鄉(xiāng)市，但為鄭州都市圈核心區(qū)的重要組成部分，也是新鄉(xiāng)與鄭州實現(xiàn)無縫對接的重要節(jié)點(diǎn)。

去年，鄭州經(jīng)濟(jì)總量首次突破萬億大關(guān)，常住人口突破千萬，跨入特大城市行列。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年前5個月，鄭州新建商品住宅成交量同比增長40%。上半年鄭州土地共成交了1813萬平方米，位居重點(diǎn)監(jiān)測城市第一位。

從雅居樂的角度來分析，與力世紀(jì)的攜手，一方面在進(jìn)入這座土地?zé)岫容^高的城市時，門檻會有所降低。另一層面上，一位接近雅居樂的知情人士透露，如果新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地項目最終落地，以產(chǎn)城小鎮(zhèn)和新能源汽車的概念拿地，土地成本相對更為便宜。“而且這塊土靠近鄭州，對雅居樂來講足夠了。”

地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，相比新能源汽車，雅居樂更早布局的另外七大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)——雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)、房管、資本投資和商業(yè)管理才是其堅持的多元化主線。

對于這部分業(yè)務(wù)，雅居樂寄予很大的期望。一個可以窺探的折射點(diǎn)是，在3月份的年度業(yè)績會上，陳卓林提到，今年準(zhǔn)備了大概500億元左右的投資額度，而非房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度設(shè)定在100億元左右。以此估算，多元化業(yè)務(wù)投資占據(jù)了雅居樂總體投資額20%。

但多元化業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)尚未反映出來。2018年雅居樂營業(yè)額達(dá)561.45億元，其中多元化業(yè)務(wù)收入36.57億元，占比僅6.5%。

雖然利潤較低，對集團(tuán)貢獻(xiàn)較小，但多元化業(yè)務(wù)對地產(chǎn)的助推效應(yīng)格外明顯。以雅居樂環(huán)保業(yè)務(wù)為例，早在布局環(huán)保的初期，雅居樂就探索出一條“環(huán)保產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)開發(fā)”的路徑，將環(huán)保產(chǎn)業(yè)新城或特色小鎮(zhèn)的打造作為兩者協(xié)作的一種模式。

此前雅居樂環(huán)保集團(tuán)總裁李雪君曾經(jīng)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，雅居樂通過環(huán)保手段解決工業(yè)園區(qū)土地污染，土地自然會增值。

在2018年度業(yè)績會上，雅居樂管理層提到拿地策略時，將城市更新和產(chǎn)業(yè)列為兩大抓手，“產(chǎn)業(yè)越來越體系化、越來越規(guī)模化，城市更新經(jīng)驗在逐漸提升”。

拿地抓手

在編織的多元化大網(wǎng)上，房企目的在于尋找地產(chǎn)之外的第二增長極。然而，不可否認(rèn)的是，如若多元化業(yè)務(wù)具備較強(qiáng)成長力，一定程度上會成為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拿地的主要抓手。

佳兆業(yè)集團(tuán)首席增長官、經(jīng)濟(jì)研究院院長劉策說，多元化業(yè)務(wù)確實可以加大房企拿地優(yōu)勢，比如在簽訂項目合作協(xié)議時與當(dāng)?shù)卣劧ㄒ恍┡磐庑詶l件，減少競爭對手，地價相對會更便宜。“但哪怕地價再便宜，由于在產(chǎn)業(yè)方面必須有實打?qū)嵉耐度耄恋赝卣怪兴∠碌某杀荆c產(chǎn)業(yè)所投入的資金基本相互抵消。”

憑借龐大資金投入迅速完成新能源汽車布局的恒大便是一例。7月5日，江蘇省南通市一宗工業(yè)用地被俊江新能源科技(江蘇)有限公司（以下簡稱“俊江能源科技”）以1.38億元收入囊中；另外兩宗住宅用地則被金浩生活服務(wù)(江蘇)有限公司（以下簡稱“金浩生活服務(wù)”）摘牌，合共地價約7.05億元。這三大地塊在競拍時均未遭遇對手，全部以底價成交。

工商信息顯示，俊江能源科技與金浩生活服務(wù)兩家公司，均由恒大國能新能源汽車控股（香港）有限公司100%控股，俊江能源科技已于7月29日更名為恒大新能源汽車（江蘇）有限公司。

這意味著，憑借新能源汽車這一多元化業(yè)務(wù)，恒大斥資8.43億元一舉實現(xiàn)在江蘇南通開發(fā)區(qū)蘇通科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項目布局。

從上述工業(yè)用地來看，盡管地面地價僅384元/平方米，但經(jīng)濟(jì)觀察報查閱出讓公告發(fā)現(xiàn)，這宗地早已被附上一系列嚴(yán)格的限制，比如競買人須在掛牌成交后5個工作日內(nèi)簽訂《成交確認(rèn)書》，此后還必須在7月16日之前與蘇通科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會簽訂一份《產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議》。憑借這兩份文件，最終才能簽訂出讓合同。

而在早已擬定的《產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議》中，園區(qū)管理委員會將乙方取得的地塊主要用途劃定在汽車制造業(yè)(準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)類型)項目上。同時，土地競拍者還必須接受“土地的項目總投資額不低于85億人民幣或等額外幣，項目用地投資強(qiáng)度不低于410萬元/畝；項目必須在2022年12月31日之前投產(chǎn)；在2025年12月31日之前達(dá)產(chǎn)后，項目年度達(dá)產(chǎn)銷售不低于70億元，納稅總額不低于1.29億元，畝均稅收不低于23.9萬元/畝”等三大承諾。

反觀兩宗城鎮(zhèn)住宅用地，競買人的資格限定競買人或其控股股東的實控人及其下屬企業(yè)須為具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的境內(nèi)企業(yè)，或為有具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的境內(nèi)子公司的境外企業(yè)。

按照出讓單價，這兩宗住宅用地的樓面地價分別為3612.5元/平方米、3563元/平方米。而毗鄰這些住宅用地的兩個新盤九溪源著和萬科白鷺灣，貝殼找房官網(wǎng)顯示的在售均價介于1.15萬元/平方米-1.18萬元/平方米之間。

劉策告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，諸如新能源汽車、環(huán)保等業(yè)務(wù)，對地產(chǎn)的擴(kuò)張可能起到促進(jìn)作用。但這些業(yè)務(wù)的投入額度比較大，而且政府對土地的用途也會進(jìn)行嚴(yán)格限制，這類合作的土地性質(zhì)往往是產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地，只可能配置極小部分的配套住宅。